経年優化モデルWG

経年優化のメカニズム解明とデザイン・マネジメント手法の構築

研究リーダー
東京大学 大学院工学系研究科 教授：
青山 和浩 ／
三井不動産 開発企画部：北崎 朋希

三井不動産が街づくりの理念として掲げてきた「経年優化」。暗黙的に対応してきた「経年優化」に対して、そのメカニズムを解明し、一般化するため、システム工学を専門とする東京大学・青山教授と、三井不動産・北崎らが連携。都心のタワーマンションなどを対象とした実証プロジェクトを経て、応用可能なデザインツールやデザイン・マネジメント手法の構築を目指します。
※「経年優化」とは、三井不動産が目指す街づくりの理念であり、「時を経るにつれて成熟し、価値を高めていく」という考えを指します。

いかにして建物の価値は「優化」していくのか？ そのメカニズムを解き明かす

  • 北崎 朋希

    三井不動産
    開発企画部

  • 青山 和浩

    東京大学
    大学院工学系研究科

経年優化のメカニズムを解き明かす

北崎
北崎
三井不動産では、街づくりの理念として「経年優化」というキーワードを掲げてきました。時間の経過とともに建物や街が成熟し、その価値を高めていくという意味です。この理念のもと、オフィスや住宅、商業施設などを開発・運営してきたのですが、これまでは担当者の経験や感性でこの言葉を解釈していたのが実情でした。そこで、青山先生の専門であるシステム工学の観点から、経年優化のメカニズムを解明し、一般化できないかとご相談したのが、共同研究のきっかけでしたね。
青山
青山
私は製造業での製品開発設計や工場のマネジメントを対象に、「システムズ・アプローチ」という手法で問題解決を専門としているので、不動産の研究領域は関係性の薄いフィールドではありました。しかし、「経年優化」という言葉が持つ意味を深く考えていくと、車の設計と同じようにマンション設計や都市開発を扱えることが出来るのではないかと感じたんです。例えば、車には「愛車」という言葉がありますよね。こういった言葉が出てくる背景には、ただ「燃費が良い」「スピードが出る」「安全性が高い」といった性能からくる利便性だけではなく、車に愛着が湧くといった何か別の価値が湧き出します。そうした異なる領域もヒントに、まずは経年優化する価値にはどのような種類があり、どのような仕組みで、どのように増減するのか、議論を進めてきました。

経年優化を引き起こす3つの価値

北崎
北崎
その結果、経年優化を議論する上で、3種類の価値を考える必要があると整理をしていただきましたね。分譲マンションで言うなら、住宅としての安全性や快適性、利便性などの〈機能価値〉。住宅や地域への愛着や誇りといった〈プライド価値〉。そして、住民同士のつながりや絆といった〈コミュニティ価値〉です。機能価値は時間とともに減少傾向にありますが、プライド価値やコミュニティ価値は時間経過とともに増加する可能性を秘めており、これらが上昇することで機能価値の低下を補い、マンション全体の価値向上に結びついていくのではないか、といった仮説が立ちました。

居住者の価値が経年優化するイメージ

青山
青山
この仮説を実証すべく、都心のタワーマンションと東京近郊の大規模マンションを対象に、居住者の満足度を向上させる施策を導入し、効果を計測していったのが、実証プロジェクトとして位置付けている次のフェーズですね。
北崎
北崎
はい。実証プロジェクトの対象の一つである都心のタワーマンションでは、入居時からの総合満足度は大きく増加していたのですが、ラウンジなど共用部分の満足度は低下していました。さらに、アンケート調査で得られたデータを基に、このマンションにお住いの方々の価値構造を青山先生にモデル化していただくと、「総合満足度はコミュニティ価値やプライド価値よりも、機能価値との結びつきが強い」との結果が得られたんです。そこで、機能価値に影響を与えると思われる施策として、コーヒーマシンや無人販売機の設置、試飲・販売会やヨガ教室などのイベント開催を実施しました。すると、半年後の効果検証分析では、共用部分の満足度および総合満足度が増加しただけではなく、これまで総合満足度との関連性が弱かったコミュニティ価値が高められていることが確認できました。

施策導入による居住者の価値構造および総合満足度の変化結果

青山
青山
「それぞれの価値は相互に影響し合っている」というのが大きな発見でしたね。機能価値を高めても、コミュニティ価値やプライド価値が落ちてしまうケースもありますし、その逆もまた然りです。経年優化を考える上では、異なる価値が増減するバランスをどのように考えていくかが重要ということが、ここから見えてきました。

マンション居住者との「合意形成」の重要性

青山
青山
多様な人が居住するマンションで忘れてはいけないのが、新しい施策を始めるにあたっては、居住者の方々同士が「合意形成」する必要があることです。例えばマンションのラウンジは、本を読む人、テレワークをする人、子供と遊ぶ人など、異なる目的の方々が利用しています。しかし、目的の異なる方々が無秩序に同じ空間を使用すると、相互にマイナスの影響を与えてしまい、総合満足度が低下する恐れが出てきます。そこで今回は、異なる主体が互いに影響し合う環境をシミュレーションするための「マルチエージェントシステム」という手法を利用し、シミュレーションによって計算される定量的な情報を参考にして、価値を高めることに有効な施策の計画を進めていきました。また、居住者の価値変化をリアルタイムで把握することが重要と考え、センサーによる人の活動量の収集や、マンションSNSでの書込み、閲覧状況の分析手法などについても研究を進めました。
北崎
北崎
こうした施策の必要性を客観的に説明し、居住者の方々の合意を得た上で、その効果を計測したことは、国内でも初めての取り組みとなりましたね。
青山
青山
マンションに限らず、街づくりや住みやすい社会を議論していく上でも、この研究は重要な示唆を与えてくれると確信します。経年優化をシミュレーションするための「デザインツール」や、入居者の利用状況や満足度をリアルタイムで計測し、改善につなげていく「デザイン・マネジメント手法」を構築し、マンションだけでなく、最終的にはオフィス、商業施設などに展開していけたらと考えています。